Zorg en Vastgoed

Realisaties 2013

Terugblik naar de 1ste editie en wat er sedertdien veranderd is.

Het besluit betreffende VV voor CVK en WZC en tot wijziging van de regels betreffende de VV en de erkenning van die centra

Het nieuwe besluit werd op 20 december 2013 definitief goedgekeurd. Dit besluit bepaalt de regels die van toepassing zijn voor de aanvraag van voorafgaande vergunningen voor WZC en CVK en voor de erkenningen van die centra.

Dit besluit maakt de samenvoeging van reeds toegekende voorafgaande vergunningen mogelijk.  Op die manier kunnen de toegekende voorafgaande vergunning, van waaruit op zich geen rendabel project gerealiseerd kan worden, geactiveerd worden. 

BTW tarief van 12 % voor erkende groepen van assistentiewoningen bij verkoop in volle eigendom

Naar aanleiding van de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering m.b.t. groepen van assistentiewoningen werden de serviceflatgebouwen definitief vervangen door groepen van assistentiewoningen. Wij hebben tijdens het vorige colloquium dan ook de nodige aandacht besteed aan dit onderwerp.

Vooraf aan de inwerkingtreding van de regelgeving rond groepen van assistentiewoningen waren initiatiefnemers, die een serviceflatgebouw wensten te realiseren, afhankelijk van de programmatie. Een programmatie die jaarlijks werd vastgelegd door de Vlaamse overheid in functie van de bevolkingstoename van senioren.

Wanneer een serviceflatgebouw paste in de programmatie en bijgevolg erkend kon worden, kwam het automatisch in aanmerking voor de toepassing van een verlaagd btw-tarief van 12%.

Maar sinds 1 januari 2013 komen de groepen van assistentiewoningen in de plaats van de serviceflatgebouwen. Deze groepen van assistentiewoningen zijn niet langer gekoppeld aan een programmatie. Dit betekent dat iedereen de mogelijkheid heeft om assistentiewoningen te bouwen.
En daarenboven heeft de initiatiefnemer de keuze om een groep te laten erkennen door de Vlaamse overheid, dan wel slechts aan te melden.

In geval van erkenning kleeft er een kwaliteitslabel aan het project. In het andere geval is die garantie er niet en is er in wezen niet veel verschil met een gewoon appartement.

Voor de aangemelde groepen van assistentiewoningen stelt zich geen probleem en zijn de regels duidelijk en ondubbelzinnig. Aangemelde groepen van assistentiewoningen komen niet in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 12%.

Het tegenovergestelde voor de erkende groepen van assistentiewoningen bleek echter niet zo duidelijk. Wanneer het vastgoed verenigd blijft in 1 entiteit werd de toepassing van het verlaagd btw-tarief algemeen aanvaard. Maar wanneer de afzonderlijke entiteiten daarentegen verkocht worden aan particulieren, hebben wij vastgesteld dat het verlaagd btw-tarief niet consequent werd toegepast.  Dit gaf juridische onduidelijkheid en onzekerheid bij de senioren of kopers.

Het is in deze niet onbelangrijk om u mee te geven dat steeds meer mensen, al dan niet senioren, willen investeren in een assistentiewoning. De Belg heeft immers een baksteen in de maag. Naast de verschillende mogelijkheden zoals de klassieke huurformule, de obligatie met woonrecht, investeringsopportuniteiten in publieke en private fondsen, is de Belg nog steeds geneigd om de voorkeur te geven aan het aankopen van een assistentiewoning in volle eigendom. In tegenstelling tot de andere mogelijkheden, hierboven aangehaald, impliceert de verkoop van assistentiewoningen dat het vastgoed versnippert.

De exploitant van een erkende groep van assistentiewoningen moet niet enkel garanderen dat er zorg- en dienstverlening wordt aangeboden aan de bewoners, maar moet er bovendien ook voor zorgen dat het gebouw an sich voldoet aan de infrastructurele normen die de regelgeving voorschrijft. Hier wringt het schoentje bij de verkoop van afzonderlijke assistentiewoningen: de exploitant kan namelijk een deel van de controle over het behoud van zijn erkenning verliezen wanneer het vastgoed versnipperd is omdat er een vereniging van mede-eigenaars bestaat die zijn rechten kan laten gelden op het gebouw. Dit is een heel belangrijk punt dat bij de verkoop in volle eigendom onder controle dient gehouden te worden.

Maar, we kunnen het in se alleen maar toejuichen dat de burger wil investeren in de zorgsector. Zodoende zijn er meer middelen beschikbaar om tegemoet te komen aan de schaarste waar we vandaag mee te kampen krijgen. Vandaar dat er ook voor de situatie waarin afzonderlijke assistentiewoningen verkocht worden, duidelijkheid geschept werd.

Namelijk, wanneer een erkende groep van assistentiewoningen gebouwd wordt, en de afzonderlijke entiteiten verkocht worden aan particulieren, zal deze transactie in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 12% indien – en dit is essentieel – de bestemming van het gebouw als erkende ouderenvoorziening gedurende ten minste 15 jaar gegarandeerd blijft. Wanneer de documenten in die zin geredigeerd worden en als aan alle voorwaarden voor erkenning voldaan wordt, zal zich in de toekomst dus ook geen probleem meer stellen. Dit heeft daarenboven tot gevolg dat de burger die bereid is te investeren in de zorgsector kan meegenieten van een verlaagd btw-tarief Want de toepassing van een verlaagd btw-tarief zal hoe dan ook een kostenbesparing betekenen voor de eindgebruiker-bewoner. En daarenboven heeft in dit geval de bewoner of senior dus ook garanties op de dienstverlening die zal worden aangeboden gedurende de volgende 15 jaren.

De toepassing van het grond en pandendecreet op GAW

Tijdens de vorige editie werd onder andere aandacht besteed aan de sociale last die weegt op bepaalde grotere projecten van groepen van assistentiewoningen.

Het Grondwettelijk Hof heeft in twee arresten van 7 november 2013 een aantal bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid vernietigd. Het gevolg hiervan is dat de sociale lasten niet langer van toepassing zijn op groepen van assistentiewoningen. Meer nog, de vernietiging door het Grondwettelijk Hof betekent dat de normen sociaal woonaanbod en de sociale last geacht worden nooit te hebben bestaan.

 

 

 

Info

Sinds 1 oktober 2015, heeft het stelsel van de zelfstandigen het begrip « Mantelzorg » ingevoerd.  Meer info...

Partners

KBC

Lindbergh

Group S

KU Leuven kulak

 

Contact

Tip ons

Heeft u nog leuke suggesties of tips over onderwerpen voor het colloquium?

Tip ons >